Đằng sau những gói vay mua nhà siêu ưu đãi cho người trẻ

Ảnh tư liệu

Từ giữa tháng 02/2025, sau vài ngày lãnh đạo Chính phủ chỉ đạo về gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu phát triển nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi tại hội nghị đầu năm, nhiều ngân hàng thương mại nhanh chóng hưởng ứng bằng cách tung ra hàng loạt gói tín dụng ưu đãi lãi suất được thiết kế riêng cho người trẻ có nhu cầu vay vốn mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.

Thực hư gói vay siêu ưu đãi

Ngân hàng ACB tiên phong thực hiện chỉ đạo này khi ra mắt gói vay “Ngôi nhà đầu tiên”, hướng đến khách hàng dưới 35 tuổi, với lãi suất ưu đãi từ 5,5%/năm và cố định trong 5 năm đầu. Khách hàng có thể vay tới 30 năm và linh hoạt trong việc trả nợ, với khoản thanh toán ban đầu thấp và tăng dần theo thu nhập trong tương lai.

Ngay sau đó, một ngân hàng tham gia cuộc đua với gói tín dụng quy mô 16.000 tỷ đồng, áp dụng mức lãi suất từ 3,99%/năm, khoản vay có thể kéo dài tối đa 35 năm và miễn trả gốc 5 năm đầu.

Gói vay ưu đãi lãi suất khác cũng được một ngân hàng thiết kế dành riêng cho nhóm khách hàng trẻ chỉ từ 5,2%/năm, có thể vay tối đa tới 80% giá trị căn nhà, thời gian vay lên tới 25 năm.

Gây hiểu lầm cho người đi vay Lãi suất ưu đãi mà các ngân hàng chào mời mang tính tiếp thị, tạo sự hấp dẫn. Chỉ sau một thời gian ngắn khi ưu đãi không còn hiệu lực thì lãi suất sẽ được áp dụng theo công thức lãi suất huy động bình quân cộng với biên độ 3 - 5%, một loại lãi suất thả nổi. Việc các ngân hàng mời chào thế này không vi phạm pháp luật, nhưng tạo sự hiểu lầm cho người đi vay, khi người đi vay cho đây là lãi suất ưu đãi mà không hiểu rằng đó là thủ thuật bán hàng. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

Một ngân hàng khác cũng công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng, với mức lãi suất chỉ từ 0%, hướng đến các khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà, tiêu dùng và phát triển kinh doanh.

Các chương trình này thường được quảng bá với lãi suất ban đầu rất hấp dẫn: 3,99%; 5,2%; 5,5%, thấp hơn cả lãi suất huy động, thậm chí có nơi cho vay với lãi suất chạm đáy chỉ từ 0%, kèm theo những điều kiện tạo sức hút với khách hàng mới, đặc biệt là người trẻ có nhu cầu vay mua nhà lần đầu.

Trước những lời giới thiệu đầy hấp dẫn đó, phóng viên TBTCVN liên hệ một số ngân hàng và được cho biết những mức lãi suất thấp này áp dụng trong thời gian ngắn, có thể chỉ 1 - 6 tháng đầu tiên. Các gói vay kể trên đều chung đặc điểm sau khi kết thúc thời gian ưu đãi siêu ngắn, lãi suất sẽ tính theo lãi suất cơ sở cộng với biên độ, thường dựa vào lãi suất tiền gửi kỳ hạn 24 - 36 tháng cộng thêm 3,5 - 4,5%.

Các ngân hàng thường điều chỉnh lãi suất 3 tháng/lần, mức thả nổi dao động trên 10%/năm, có thể lên đến 12 - 13%/năm. "Nước nổi thì bèo nổi", khi lãi suất thị trường tăng, lãi suất cho vay cũng tăng theo khiến áp lực tài chính với các gia đình trẻ có thể cao hơn dự kiến.

Chính vì vậy, nhiều nhân viên ngân hàng khuyên khách hàng không nên vay gói này bởi thời gian ưu đãi siêu ngắn, thay vào đó, chào mời các gói khác đang triển khai, với lãi suất cao hơn nhưng thời gian cố định lãi suất kéo dài.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, nhân viên tín dụng của một ngân hàng cho biết, lãi suất cho vay 0% chỉ áp dụng duy nhất trong tháng đầu tiên, áp dụng vay tối thiểu trên 11 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi ngay lập tức, lên trên 10%/năm. Một gói ưu đãi khác là ưu đãi lãi suất 5,9% trong 3 tháng đầu, sau đó dao động trên 10%/năm.

Theo nhẩm tính, khách hàng vay 1 tỷ đồng trong vòng 10 năm, được miễn lãi tháng đầu tiên tương ứng trên 8 triệu đồng, chỉ phải trả gốc nhưng "còng lưng" gánh lãi thả nổi ngay tháng thứ hai.

Nhân viên này khuyên khách hàng không nên vay gói lãi suất 0%, bởi gói này chỉ thích hợp với khách hàng vay ngắn, có dòng tiền tốt để tận dụng lãi suất 0% trong tháng đầu. Thay vào đó, khách hàng nên lựa chọn gói vay dài hạn khác đang triển khai, với lãi suất cố định 8,8% trong 18 tháng đầu, được ân hạn gốc, chỉ cần trả lãi cho ngân hàng, bởi thời gian ưu đãi kéo dài nên giúp giảm áp lực tài chính ban đầu.

Tại một ngân hàng khác, nhân viên ngân hàng còn không nắm được thông tin gói vay ưu đãi đang triển khai mà phải hỏi hội sở. Sau khi nắm được thông tin, nhân viên này cho biết, ưu đãi lãi suất từ 5,2% áp dụng trong thời gian 3 tháng, sau đó cộng biên độ lãi suất 3,5% và hầu như ngân hàng nào cũng đều triển khai như vậy.

Giảm lãi suất khó vẫn "kích" người trẻ vay mua nhà

Theo các chuyên gia, khi vay ngân hàng mua nhà, người trẻ nên chọn gói vay có thời gian ưu đãi lãi suất dài nhất và xem xét kỹ biên độ lãi suất sau ưu đãi để tránh rơi vào "bẫy" lãi suất thả nổi cao gây áp lực kép về tài chính, vừa mua nhà giá cao, vừa gánh lãi suất vay tăng không kiểm soát.

Dù có ban hành nhiều chính sách ưu đãi lãi suất song người trẻ chưa mặn mà mua nhà, nguyên nhân chính bởi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với thu nhập thực tế, thị trường bất động sản hiện rơi vào vòng luẩn quẩn mua đi bán lại, chuyền tay nhau "hòn than nóng" giữa các nhà đầu cơ, môi giới, khiến người mua có nhu cầu ở thật khó tiếp cận.

Chia sẻ gần đây, theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, room tín dụng không phải là vấn đề đáng lo ngại, lãi suất cũng đang duy trì ở mức hấp dẫn, tạo điều kiện để doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn vay. Tuy nhiên, điều tồn tại là giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức cao, tương đương 23,7 năm thu nhập bình quân hộ gia đình.

Con số này cao hơn bình quân thế giới (14,6 năm); Singapore (14,9 năm); Malaysia (8,5 năm); Hàn Quốc (19,9 năm); Nhật Bản (10 năm). Dựa trên số năm tích luỹ thu nhập để mua nhà, Việt Nam đứng thứ 11/100 quốc gia được xếp hạng, giảm 4 bậc, tức năm 2024 mức độ khó tiếp cận tăng so với năm 2023.