"Trị tận gốc” bất cập giá nhà

Giá nhà hạn chế cơ hội "xuống tiền" của người dân

Dù lãi suất vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn, chỉ 6 - 6,5%/năm, song nhiều người vẫn e ngại, chưa quyết định vay, bởi sản phẩm chưa đa dạng, giá lại liên tục leo thang.

Các thống kê gần đây của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, lượng tiền gửi tại các ngân hàng có xu hướng tăng. Đến nay, tiền gửi dân cư tại các tổ chức tín dụng đạt khoảng 8 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khoảng 3 tháng (từ sau tháng 7 đến cuối tháng 10), tiền gửi cư dân đã tăng thêm khoảng 300.000 tỷ đồng, cho thấy một bộ phận người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp.

Tại các đô thị lớn, giá nhà tăng mạnh, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. Ảnh: Dũng Minh

Đại diện nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng từ tháng 8/2025 trở lại đây có tăng, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới, tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng đến khi quyết định xuống tiền thì lại tỏ ra dè dặt.

“Dù doanh nghiệp đã thiết kế nhiều gói bán hàng hỗ trợ và liên kết với nhiều ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi, nhưng khi nhân viên tư vấn đến giá cả, người mua vẫn chần chừ và lấy lý do cần suy nghĩ thêm, hoặc nói thẳng là giá bán quá cao” - đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.

Thông tin từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình của căn hộ mới tại Hà Nội thời điểm quý III/2025 đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay trên thị trường chung cư Thủ đô, cao hơn quý II/2025 khoảng 14% và tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giá căn hộ phổ biến là 70 - 110 triệu đồng/m2; các khu xa trung tâm cũng lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá nhà tăng cao cũng trở thành vấn đề nóng tại nghị trường Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, khi không ít đại biểu bày tỏ quan ngại trước tình trạng giá bất động sản, nhất là giá chung cư tăng cao “gần như không kiểm soát được”.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho rằng, việc không thể kiểm soát giá đã tạo sự bất ổn không chỉ cho người thu nhập thấp, mà cả những người có thu nhập trung bình và khá. Vì vậy, các đại biểu đề nghị cần có biện pháp mạnh để kiểm soát hiệu quả thị trường bất động sản.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bất cập trên đặt Việt Nam vào tình thế lưỡng nan, dù cơ cơ quan quản lý đã và đang nỗ lực ban hành nhiều cơ chế, chính sách mới để tạo sự thông thoáng, gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội với cơ chế tài chính đối với quỹ đất 20% trong khu đô thị mới và cơ chế ưu tiên khi đăng ký làm dự án mới, hay đề xuất ưu đãi phát triển nhà ở vừa túi tiền tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản...

Trên thực tế, tâm lý của nhiều người dân hiện nay hướng nhiều tới phân khúc nhà ở xã hội. Thời gian gần đây, Thời báo Tài chính Việt Nam cũng liên tục nhận được câu hỏi liên quan đến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, khả năng mua và quy trình thủ tục đăng ký, nhất là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia.

Với mô hình quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và mang lại cơ hội cho người ở thực, trong bối cảnh giá nhà leo thang.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng VARS IRE đánh giá, sự chủ động này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong xử lý các bất cập của thị trường bất động sản. Mặc dù chính sách mới còn cần thời gian để đánh giá thêm, nhưng việc giải quyết vấn đề cốt lõi từ nguồn cung dự án là hướng đi đúng đắn.

Nguồn: Chứng khoán NSI

Cần xử lý phần "gốc"

Báo cáo về nhà ở được Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) công bố gần đây chỉ ra rằng, với mặt bằng giá nhà cao như hiện nay, doanh nghiệp bất động sản cũng có nguy cơ đổ vỡ nếu dòng tiền tắc nghẽn và hàng không bán được. Bởi vậy, giải pháp tối ưu để “hạ nhiệt đúng cách” là tăng mạnh nguồn cung nhà giá phù hợp túi tiền, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các chuyên gia phân tích của SHS cũng nhấn mạnh, chiến lược này cần xoay quanh việc đầu tư hạ tầng công cộng; kết hợp công cụ thuế để kiềm chế đầu cơ và cải thiện hệ thống đo lường để hỗ trợ ra quyết định chính sách.

Ở một góc độ khác, nhiều chuyên gia đánh giá, các chính sách mới về nhà ở xã hội sẽ đóng vai trò như "động cơ đẩy" cho Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai. Tuy vậy, giải pháp này mới chỉ mang tính chất giải quyết đầu ra, còn vấn đề cốt lõi vẫn là đầu vào, với các bài toán về chi phí, nhất là tiền sử dụng đất, định mức đầu tư xây dựng...

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đối với dự án chung cư, chi phí đất thường chiếm khoảng 30 - 40% tổng mức đầu tư, tùy vào nguồn gốc và tình trạng pháp lý của khu đất. Nếu khu đất đã hoàn thiện pháp lý và có chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng, thì giá sẽ rất cao; còn nếu là đất tư nhân hoặc đất chuyển đổi mục đích, giá ban đầu thấp hơn, nhưng chi phí rủi ro và tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung lại lớn hơn nhiều. Bên cạnh đó, còn hàng loạt chi phí khác như chi phí xây dựng, lãi vay, thiết kế, quản lý dự án, marketing, hoa hồng cho các sàn môi giới... Điều này khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá sản phẩm đầu ra nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Do đó, các chuyên gia đề xuất, nên minh bạch cấu phần giá để doanh nghiệp tự định giá, sau đó điều tiết bằng thuế lợi nhuận. Ví dụ, doanh nghiệp được tự do phát triển phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, nhưng sẽ phải chịu thuế suất cao; trong khi đó, nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội chịu thuế suất thấp hơn. Phần nộp thuế này sẽ được tính vào giá thành và giá nhà ở cao cấp sẽ tăng lên, nhưng phân khúc này hướng tới nhóm cư dân có thu nhập cao, thậm chí rất cao, nên họ vẫn có khả năng chi trả và không ảnh hưởng đến chính sách an sinh xã hội.