Phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa được “cởi trói” hoàn toàn

Nhà ở xã hội vẫn khan hiếm

Thống kê cho thấy, thời gian qua, nhiều địa phương có kết quả thực hiện đề án phát triển nhà ở xã hội chậm so với kế hoạch đăng ký. Thậm chí, một số địa phương không có dự án khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay. Bên cạnh đó, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Ngoài ra, vẫn còn vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong tiếp cận đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng, tín dụng, chính sách ưu đãi…

Nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Ảnh minh họa: Nguyễn Lạc

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong giai đoạn từ năm 2021-2025, Việt Nam cần 1,1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế chỉ mới đáp ứng được 400.000 căn, tương đương với 36% nhu cầu.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn. Dự báo, từ 2021 - 2030, Việt Nam sẽ cần tới 2,4 triệu căn nhà ở xã hội.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, hiện nay riêng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, có rất đông người dân từ nhiều địa phương đến sinh sống, làm việc, có nhu cầu thuê nhà ở xã hội. Thế nhưng, trong suốt 3 năm qua, thành phố chỉ hoàn thành được 2 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 1 dự án của Tập đoàn Hoàng Quân. Điều này cho thấy, dự án nhà ở xã hội quá khan hiếm.

Ông Nguyễn Văn Đồi - Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn 9 chia sẻ, quy định hiện nay đã thông thoáng hơn rất nhiều, nhất là Nghị định số 100/2024 đã không còn quy định quy mô dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên ông cho biết, các dự án nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh vẫn đang bị vướng việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Thành phố đang nỗ lực xây dựng các tiêu chí hướng dẫn doanh nghiệp lựa chọn 1 trong 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Ông và các doanh nghiệp cũng đang chờ UBND thành phố ban hành các tiêu chí.

Hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất sạch

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trước đây, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội có nhiều khó khăn, vướng mắc, tập trung vào 5 vấn đề là: quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường.

Hiện nay, vấn đề vốn, thủ tục, đầu ra thị trường đã được các quy định pháp luật “cởi trói” mạnh mẽ theo hướng phát triển nhà ở xã hội. Chỉ còn vấn đề về quỹ đất và lãi suất là doanh nghiệp còn gặp khó. Thời gian tới, chính sách cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất sạch để làm nhà ở xã hội cũng như hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho các doanh nghiệp này.

Theo TS. Cấn Văn Lực, các địa phương cần rà soát, thực hiện nghiêm việc quy hoạch quỹ đất, chất lượng công trình dành cho nhà ở xã hội; đảm bảo dự án nhà ở xã hội được quy hoạch đầy đủ hệ sinh thái liên quan gồm hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và nên tập trung thành từng khu riêng biệt. Ngoài ra, địa phương cần rà soát lại quỹ đất trong các khu công nghiệp để phát triển nhà ở cho công nhân.

Ảnh minh họa: Nguyễn Lạc

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, các địa phương cần rà soát các dự án bất động sản, dự án nhà ở xã hội còn vướng mắc để kịp thời tháo gỡ, cho phép chuyển đổi công năng đối với một số dự án phù hợp. Điều này cũng là chống lãng phí. Nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ riêng của từng địa phương, phù hợp với đặc thù của địa phương để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

“Doanh nghiệp cần cơ cấu lại hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn… để có năng lực tốt nhất nhằm triển khai các dự án; cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ như thuế, phí, tín dụng. Các doanh nghiệp cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn” - TS. Cấn Văn Lực.

Ông Nguyễn Văn Đồi - Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn 9, cũng đưa ra giải pháp, doanh nghiệp sẽ đóng bằng tiền thay vì bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, sau đó TP. Hồ Chí Minh sẽ đầu tư một quỹ đất đủ lớn từ 200 – 300 ha ở vùng ven để thực hiện. Bởi, tại một số tuyến đường trung tâm, nếu căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành thì giá thành của nhà ở xã hội sẽ rất cao.

Ông Đồi dẫn chứng, nếu làm nhà ở xã hội tại đường Đồng Khởi, quận 1 (bảng giá đất 763,6 triệu đồng/m2) thì giá thành của nhà ở xã hội sẽ vào khoảng 276 - 386 triệu đồng/m2. Hay thấp nhất là tại đường Rừng Sác, huyện Cần Giờ (bảng giá đất 20,9 triệu đồng/m2) thì giá nhà ở xã hội cũng rơi vào khoảng 45 – 70 triệu đồng/m2.

“Tại TP. Thủ Đức, dự án Vạn Phúc City khi bàn giao quỹ đất làm nhà ở xã hội, lãnh đạo TP. Thủ Đức nói nếu có nhận một ít diện tích đó cũng chỉ đóng băng, tức là tạo ra một "cục máu đông" vì không thể phát triển nhà ở xã hội được. Vì giá đất nhà nước tại dự án này là 73 triệu đồng/m2, còn giá thị trường thì hơn 100 triệu đồng/m2” - ông Đồi nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, mức lãi suất 6,6%/năm dành cho người mua nhà ở xã hội là còn cao. Điều này tạo gánh nặng cho người có thu nhập thấp. Nên áp dụng mức lãi suất từ 3 - 4,8%/năm để người dân “dễ thở” hơn trong việc trả nợ. Bởi với giá nhà ở xã hội như hiện nay, nếu được vay với lãi suất ưu đãi từ 3 - 4,8% thì mỗi tháng, người dân chỉ phải trả từ 5 - 5,5 triệu đồng. Đây là mức chi trả phù hợp với đại đa số người có thu nhập thấp.