Sức khỏe doanh nghiệp bất động sản "sáng" dần nhưng không đều

Bức tranh lợi nhuận sáng dần

Thông tin được nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay là toàn cảnh bức tranh kinh doanh của ngành địa ốc năm 2025 cũng như những dự đoán sáng cửa trong năm 2026 với những thay đổi căn bản về môi trường pháp lý và định hướng chính sách tín dụng theo hướng ưu tiên kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước, qua đó có thể dự đoán được chu kỳ tăng trưởng trong “pha mới”.

Nhìn từ kết quả kinh doanh năm 2025 công bố cho tới thời điểm hiện tại, có thể thấy rõ sự phân hóa giữa các doanh nghiệp “đầu ngành”, qua đó phản ánh vai trò ngày càng rõ của năng lực triển khai dự án, khả năng xoay vòng vốn và tiến độ pháp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi đồng đều.

Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản năm 2025 là bước lấy đà cho giai đoạn 2026 - 2029. Ảnh: Đức Thanh

Ông “lớn” Vinhomes (mã CK: VHM) tiếp tục dẫn đầu sau khi ghi nhận doanh thu thuần quý IV/2025 đạt khoảng 103.000 tỷ đồng, gấp hơn ba lần cùng kỳ năm trước và lần đầu tiên vượt mốc 100.000 tỷ đồng trong một quý. Kéo theo đó lũy kế cả năm 2025, doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes đạt hơn 154.100 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2024 và lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt gần 42.111 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp này.

Theo Vinhomes, kết quả tăng trưởng đến từ việc đẩy mạnh bàn giao hàng loạt dự án quy mô lớn đúng tiến độ tại nhiều địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Tây Ninh. Doanh số bán hàng cả năm đạt hơn 205.250 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2024, tạo nền tảng doanh thu và lợi nhuận cho giai đoạn cuối năm.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã CK: KDH) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2025. Doanh nghiệp đạt doanh thu thuần 4.674 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế cả năm đạt 1.634 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ năm 2024, đồng thời vượt 63% kế hoạch lợi nhuận năm mà doanh nghiệp đặt ra (1.000 tỷ đồng). So với kế hoạch doanh thu, Khang Điền cũng vượt khoảng 23%.

Với Sunshine Group (mã CK: KSF), doanh nghiệp lập kỷ lục tăng trưởng chưa từng có với lợi nhuận hợp nhất trước thuế vượt 11.200 tỷ đồng trong cả năm 2025. Trong đó, quý IV/2025 trở thành điểm rơi quyết định khi Sunshine Group ghi nhận lợi nhuận trước thuế kỷ lục 9.177 tỷ đồng, gấp 4,5 lần tổng luỹ kế 3 quý đầu năm và là mức cao nhất từng được ghi nhận trong một quý kể từ khi Tập đoàn thành lập. Sự bứt tốc này đến từ việc doanh thu thuần tăng mạnh, biên lợi nhuận cải thiện rõ rệt và tiến độ ghi nhận kết quả kinh doanh được đẩy nhanh tại nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện bàn giao.

Ở nhóm khác, Nam Long (mã CK: NLG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước và hoàn thành mục tiêu lợi nhuận đã đề ra. Doanh thu thuần cả năm đạt 5.645 tỷ đồng, đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án Southgate, Cần Thơ và Akari... Hoạt động bán hàng là điểm sáng khi doanh số presales (tiền bán hàng) năm 2025 đạt gần 11.900 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần so với năm 2024.

Trong nhóm doanh nghiệp đầu ngành, đáng chú ý là sự trở lại của Tập đoàn Novaland (mã CK: NVL), kết quả kinh doanh quý IV/2025 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt khi lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 3.638 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2025, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 6.965 tỷ đồng, trong đó doanh thu bán hàng đạt 6.365 tỷ đồng. Kết quả này chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh bàn giao sản phẩm tại nhiều dự án lớn như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City trong giai đoạn cuối năm.

Kịch bản 2026 và mục tiêu phân hóa

Nhìn tổng thể, kết quả kinh doanh năm 2025 của các "ông lớn" bất động sản cho thấy xu hướng phục hồi đã rõ nét hơn, song diễn ra không đồng đều.

Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự đoán trong bối cảnh nguồn cung có triển vọng cải thiện từ năm 2026, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng trưởng tích cực nhờ ba yếu tố chính gồm xu hướng tháo gỡ pháp lý và hoàn thiện cơ chế thị trường, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông kết nối và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức nền thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhờ đó, nguồn cung thị trường được kỳ vọng cải thiện khi số lượng dự án được phê duyệt mới gia tăng, thủ tục rút gọn và các dự án tồn đọng pháp lý có thể sớm được triển khai, mở bán trở lại.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Phân tích và Phát triển, Khối Khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta nhận định, dòng vốn tuyệt đối vào bất động sản năm 2026 nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao, ước tính khoảng 749.000 tỷ đồng, đủ đảm bảo thanh khoản cho các hoạt động cơ bản của thị trường.

Về rủi ro, nhà đầu tư cần chuyển trọng tâm theo dõi từ “room” tín dụng sang diễn biến lãi suất. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà khoảng 8 - 9,5%/năm có thể làm chậm tốc độ giao dịch và góp phần thanh lọc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, song không đủ để đảo ngược chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, lưu ý rằng, không phải doanh nghiệp nào báo lãi lớn cuối năm cũng sẽ có vị thế tích cực trong năm 2026. Thực tế, trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận nguồn thu không còn chủ yếu từ bán nhà, mà chủ yếu tiền lãi lại đến từ đấ thoái vốn và tái cơ cấu tài sản, thậm chí đầu tư ngoài ngành.

Đơn cử như Sài Gòn Vina - Land Saigon (mã CK: LSG) chỉ đạt doanh thu vài tỷ đồng mỗi quý nhưng lại báo lãi sau thuế quý IV/2025 hơn 64 tỷ đồng, gấp hơn 16 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận này đến từ “thu nhập khác” phát sinh từ các giao dịch hợp tác đầu tư không thường xuyên, trong khi lợi nhuận gộp từ hoạt động cốt lõi không đủ bù chi phí tài chính và quản lý.

Hay DRH Holdings (mã CK: DRH) chuyển từ lỗ hơn 200 tỷ đồng các năm trước sang lãi hơn 92 tỷ đồng trong quý IV/2025 và có lãi cả năm hoặc Thuduc House (mã CK: TDH) báo lãi hơn 110 tỷ đồng - mức cao nhất kể từ 2019 nhờ tái cấu trúc dự án, xử lý tồn đọng pháp lý và đa dạng hóa nguồn thu.

Thực tế này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của lợi nhuận, khi doanh nghiệp có thể “vượt xa kế hoạch năm” nhờ các khoản thu đột biến nhưng hoạt động kinh doanh chính vẫn chưa tạo ra dòng tiền ổn định.

Theo VinaCapital, các quy định mới ban hành gần đây sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án bất động sản, trong khi đầu tư hạ tầng sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà - cả hai yếu tố này đều hỗ trợ doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các quy định mới này sẽ mang lại lợi ích cho một vài chủ đầu tư nhiều hơn những doanh nghiệp khác, tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của các quỹ đất hiện hữu và khả năng phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.